Il condominio: parti comuni e loro caratteristiche
A differenza della disciplina generale in materia di comunione dei beni, la peculiarità del condominio va rintracciata nella coesistenza tra parti di proprietà individuale esclusiva e parti di proprietà comune. La proprietà comune riguarda quelle frazioni dell’edificio e delle sue pertinenze utili se non indispensabili all’esistenza stessa del condominio, di cui il codice fa un elenco volutamente non rigido, che lascia spazio a interpretazioni e valutazioni aleatorie.
Tra le parti comuni indicate vi sono:
1) le componenti strutturali dell’edificio condominiale (suolo, fondamenta, muri maestri, tetti, scale, portoni d’ingresso, ecc.) e in genere “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”;
2) i locali destinati ai servizi in comune (portineria, lavanderia, cantine, ecc.);
3) tutte le opere, installazioni e manufatti destinati all’uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.).
Caratteristiche delle parti comuni dell’edificio condominiale sono l’irrinunciabilità e indivisibilità, ovvero da una parte il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.), dall’altra le parti comuni dell’edificio non possono essere divise “a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio” (art. 1119 c.c.).
Dunque il diritto condominiale richiede una sapiente integrazione tra diritti di proprietà individuali dei singoli e diritti di proprietà e godimento delle parti in comunione dell’immobile.
Studio legale specializzato in Diritto Condominiale Lecco – Lombardia
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